Faltan pocos días para finalizar el plazo para la declaración del IRPF, y pueden surgir estas dudas.
¿Cómo tributa en el IRPF disponer de un inmueble en el que el arrendatario no paga?
La Ley del IRPF establece que los titulares de inmuebles arrendados deben declarar todos sus ingresos devengados aunque no se hayan cobrado, dado que la renta se ha devengado, está vencida y es exigible.
Ahora bien, el Reglamento del IRPF permite deducir, de los ingresos no cobrados, los saldos de dudoso cobro, siempre y cuando:
- (i) el deudor se encuentre en situación de concurso; y
- (ii) entre la primera cuota no pagada y la finalización del período impositivo hayan transcurrido más de seis meses, siempre que no se haya producido una renovación del crédito.
Si posteriormente se cobran los importes previamente deducidos por incobro, se debe declarar el ingreso como rendimiento del capital inmobiliario en el ejercicio en que los cobre.
En cuanto a los gastos, todos aquellos ocasionados para obtener el cobro de las rentas impagadas se deducirán en el período impositivo en que se satisfagan.
¿Cómo tributa en el IRPF disponer de un inmueble ocupado ilegalmente, sin percibir rentas, y teniendo que seguir asumiendo los gastos?
Según la Ley del IRPF, la vivienda que no es la vivienda habitual, que no está alquilada ni afecta a una actividad económica, tributa a través del concepto de imputación de renta inmobiliaria, aplicando el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % en determinados casos de valores catastrales revisados, sin deducir ningún gasto porque no genera ningún ingreso.
En el supuesto en que la vivienda haya sido ocupada ilegalmente y no esté a disposición de su propietario, la DGT y la AEAT establecen que no procede imputar renta inmobiliaria desde el momento en que se inicia el procedimiento de desahucio para recuperar la vivienda, siempre que quede debidamente acreditado, y sin que sea necesario esperar a que haya resolución judicial.
En caso contrario, si no se ha formulado demanda o denuncia, o no puede acreditarse, tendrá que seguir asumiendo esa imputación de rentas en su declaración de IRPF.
En caso de que la demanda o denuncia por ocupación se formule cuando ya ha transcurrido una parte del ejercicio fiscal, la imputación de rentas debe prorratearse por días, entre los que ha estado a disposición del propietario y los que está ocupada tras iniciarse el procedimiento judicial.
¿Quién imputa la renta inmobiliaria, el usufructuario o el nudo propietario?
Cuando existen derechos reales de disfrute, la renta computable a efectos de la imputación de rentas inmobiliarias corresponderá al titular del derecho real. Pero si el inmueble es la vivienda habitual del usufructuario, no procederá tampoco que este realice imputación de renta alguna.
¿Qué ocurre en el caso de una plaza de garaje que se adquiere conjuntamente con la vivienda en el mismo edificio, mismo día y diferente escritura, y, posteriormente, otra plaza de garaje en el mismo edificio?
Las plazas de garaje se asimilan a las viviendas si se encuentran en el mismo edificio, se entregan en el mismo momento que la vivienda —aunque las escrituras sean distintas— y su uso no está cedido a terceros. En este supuesto, el garaje se asimila a la vivienda habitual, si esta lo es, y no procederá imputar renta inmobiliaria.
Ojo: en el caso de la segunda plaza de garaje, aunque se encuentre en el mismo edificio que la vivienda habitual, al no haberse adquirido conjuntamente con esta no se asimilará a la vivienda habitual, por lo que deberá imputarse como renta inmobiliaria.
Alquiler a estudiantes y reducción del 60 % en IRPF: cuándo es aplicable
Un contribuyente declaró en su IRPF de 2020 los rendimientos del alquiler de dos inmuebles, aplicando la reducción del 60 % para arrendamientos de vivienda. La AEAT cuestionó uno de los arrendamientos —alquilado a estudiantes con contratos temporales que coincidían con el curso académico— al considerar que se trataba de un alquiler de temporada y no de vivienda permanente, y eliminó la reducción, practicando una liquidación provisional de 306,15 euros.
El TEAR de Cataluña estimó la reclamación del contribuyente y anuló la liquidación provisional. El Tribunal destacó que la Ley del IRPF exige únicamente que el inmueble se destine a vivienda, sin importar la duración del contrato ni que sea residencia permanente. Lo relevante es que los arrendatarios ocuparon la vivienda como su lugar de residencia durante el tiempo del alquiler, aunque fuera temporal.
Asimismo, el Tribunal subrayó que la AEAT no puede añadir requisitos no previstos en la ley ni utilizar criterios de arrendamiento de temporada de la LAU para limitar la reducción. La decisión se apoya en jurisprudencia que reconoce que los alquileres a estudiantes constituyen arrendamiento de vivienda, por lo que la reducción del 60 % del artículo 23.2 de la Ley del IRPF es plenamente aplicable.